贵阳限购长期放水限购流于形式

日前，贵阳市一则默默出台了半个多月的楼市新政引发热议。

据贵阳市公布的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从放松的范围和力度来看，政策针对商业、办公用房和首次购买住房均展开刺激性措施，而不只是在住宅市场，很明显，有刺激房地产市场成交量回升及救房地产市场的嫌疑。

财经评论人吴其伦更是直呼：“贵阳悍然救楼市四大危害应紧急叫停！”不过，自9月13日出台以来，贵阳该新政实际上已执行了一个月，目前业界普遍表示被叫停的可能性不大。深入研究过贵阳限购政策的业内人士还表示，贵阳的限购令本来就“流于形式”，因此此次疑为“救市”的新政实则见怪不怪。

据了解，贵阳限购政策细则虽然在总原则上严格遵循“国八条”的精神，但执行尺度较宽松，限购仅限一环。同时，在2011年当地还密集出台相关的公积金政策和居住证政策以间接放松限购。

贵阳限购长期“放水”

研究贵阳自去年以来的限购政策会发现，此次新政并非贵阳首次限购“放水”。

与此次新政出台半个多月后才被关注一样，贵阳在楼市限购方面一直极其低调。而这种低调，也被外界形容为“心虚”。

贵州合富辉煌房地产顾问有限公司（下称贵州合富辉煌）在其一份2011年贵阳市房地产市场年报中指出，贵阳在价格调控目标方面提出“不高于去年全国平均值”，进可攻退可守，被称为“最取巧”调控目标。

据贵州合富辉煌数据，贵阳市2011年商品房成交面积510.1万平方米，而一环成交面积仅12.39万平方米，占2011年全市成交量的2%，因此一环限购影响不大。“贵阳限购令范围控制在项目较少、供应量较少的一环以内，使得限购政策对于房地产市场的影响力大大降低，形成了限购‘放水’的事实。”贵州合富辉煌表示。

此外，贵州合富辉煌认为，2011年下半年以后贵阳政府以公积金和居住证相关政策为媒介，打开了楼市利好的突破口。

除2011年4月上调公积金存款最高至1868元最低至84元外，7月上调住房公积金最高贷款额度从30万元至45万元外，8月宣布商业住房贷款符合条件可转成公积金贷款外，贵阳市去年11月发布的《贵阳市进城务工人员、个体工商户、自由职业人员建立住房公积金制度的暂行规定》，新规规定个人可以自行缴存公积金，满一年即可申请公积金贷款。这降低了公积金贷款的门槛，扩宽了目标公积金贷款人群，对楼市无疑有利好作用。

随后，贵阳市政府又出台了居住证政策，规定外来人口可在相关部门办理《贵阳市居住证》，成功办理居住证的外来人口，将在医疗教育、住房保障等方面享受与贵阳本地居民同等待遇。该新规从政策层面上放松了外来人口在贵阳购房的限制条件，堪称为异地置业开辟了“绿色通道”。

贵阳限购频“放水”的背后

在相关部门不断重申“调控不动摇”，以及十八大即将召开的敏感时期，为何贵阳还“悍然救市”？“贵阳楼市严重供过于求，存在崩盘危险。”吴其伦在接受《投资者报》记者采访时表示。

吴其伦给出了四大理由：其一，目前贵阳在建住宅总量超过当地居民户数；其二，截至9月，库存商品住宅高达3900万平方米，去化巨量库存需要4年；其三，当地政府迫不及待出台5条措施救市，说明开发商及地方政府都已经扛不住了；其四，救市政策出台快一个月了，楼市成交依然未见起色，说明当地需求已被严重透支。

事实上，贵州合富辉煌在贵阳2011年房地产市场年报中就已提出警示：与其他地区受“政策市”影响不同，贵阳市场更多的是来自内部的冲击，产品同质化现象严重，市场中的超级大盘不断涌现，席卷式的倾销策略，都让市场存在不确定性。

2010年底开始，贵阳市的商品房成交量就开始下滑。2011年成交551.13万平方米，同比2010年772.96万平方米的峰值水平下滑28.7%。成交价格方面，从2012年年初开始，曾连续上涨的贵阳房价开始下滑，2012年上半年整体成交均价为4670元/平方米，同比2011年下降5%。

吴其伦表示，贵阳楼市严重供过于求的原因在于政府的招商引资、超前规划、误判政策，以及开发商的决策失误。“要在五年时间建出十年甚至二十年规划的房子，能不过剩吗？”吴其伦说。

在张宏伟看来，贵阳主要还是通过此次局部放松，实现省内需求集中在省会城市贵阳释放，从而使贵阳房地产市场成交量上有个小幅回升，一改9月以来楼市成交量不活跃的市场局面。

“但是，贵阳出台此措施的举措未来的命运难测，尚不知是否会立即叫停，因此，也难说会有太大的影响及效仿效应。”张宏伟说。

目前来看，无论是贵阳市政府，还是国家相关部门，对于上述新政都无任何官方回应。《投资者报》记者10月11日给住建部宣传处发去的采访函，截至发稿也未有回应。

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